Subas de Inmobiliario

“Tiene un fuerte contenido redistributivo en cargas y recursos porque se solucionan problemas de sectores excluidos del acceso al suelo urbanizado con recursos de otros sectores con capacidad de ahorro”, contó el secretario de Hábitat, Gustavo Leone, a un grupo de periodistas de Rosario con el que se reunió para explayarse sobre la iniciativa de su cartera.

La política de hábitat provincial tiene como eje central el programa “Mi Tierra, Mi Casa” pensado para solucionar problemas de vivienda en sectores medios y medios-bajos.

A diferencia de los tradicionales planes de construcción de viviendas llave en mano para gente de bajos recursos, en este caso el gobierno provincial -convertido definitivamente en una suerte desarrollador urbano- apunta asociarse con propietarios de grandes lotes para construir la infraestructura de servicios y sacarlos a la venta a precios considerablemente más bajos que el valor de mercado. La idea de la Provincia es lograr acuerdos con privados y evitar expropiaciones porque duplicarían el costo de la inversión inicial del sector público.

Además, contribuye -con créditos subsidiados- a la compra de los materiales de quienes por sorteo (y previa inscripción) acceden al lote y busca integrar las nuevas urbanizaciones con el ejido urbano ya existente.

En Rosario, hay dos loteos en marcha con este sistema (Ibarlucea y Avellaneda) para 2,000 viviendas, cuya infraestructura estará lista para fin de año cuándo se sortearán las ubicaciones.  El gobierno provincial lleva invertido $400 M (entre tierras y subsidios a materiales) para el desarrollo de estos dos loteos. Las necesidades son crecientes porque hay cerca de 17 mil interesados en tener vivienda propia, según relevamientos de Hábitat.

Con esta ley –además de generar un marco normativo específico que dote a la administración de herramientas para agilizar las políticas– se busca generar el financiamiento para apurar plazos y expandir el alcance.

“Queremos estar anunciando para fin de este año otros 4,000 lotes en varios terrenos de Rosario, algunos céntricos y otros en las afueras que ya en observación”, dijo Leone.

También, y en una suerte de exportación del modelo urbanístico de Rosario, se provincializa el sistema de compensaciones que tiene que realizar el desarrollador privado (tierras, obras de infraestructura) que se ve beneficiado por cambios normativos (construir en altura) u obras públicas (contención de inundaciones) que le mejoren el precio del inmueble.

Otro de los puntos fuertes de la ley es dotar a la administración de herramientas para combatir la especulación de quienes compran terrenos ocupados por asentamientos irregulares a la esperar de la expropiación. Y para eso se decide "ingresar al suelo objeto de intervención, ejecutar las obras de infraestructura y servicios necesarios para urbanizar" y luego pasarle la factura al propietario siendo el monto final de la expropiación el resultado del valor del terreno menos ese conjunto de obras.

Quién paga

La ley de Tierra tiene un capítulo fiscal y además abre las puertas a municipios que se adhieran a sumar cargas. “El objetivo es desalentar la especulación inmobiliaria en lotes vacíos y abandonados actitud que ahora es tomada como un costo social que los dueños deben remediar”, explica Leone. En ese marco, el capítulo III de la ley habla de los “instrumentos fiscales y parafiscales”.

En concreto, se le aumenta el 50% del impuesto Inmobiliario a quienes tengan una vivienda con superficie edificada superior a 300 m2 o 200 m2 tratándose de departamentos o PH cuya antigüedad de construcción sea posterior a 1980 y cuya calidad de construcción se encuentre comprometida entre las categorías 1 a 5, las más caras. Esas 3 condiciones tienen q cumplirse todas para ser sujeto de un incremento en las alicuotas.

También se le sube Inmobiliario 50% a todos los que tengan más de 5 inmuebles, salvo cocheras de hasta 15 metros.

También se sanciona un adicional del 100% del Inmobiliario a “grandes propietarios de suelo vacante (baldíos) cuando tenga más de tres mil m2 o varios que sumen 3 mil m2 o más. Y el aumento es del 200% si es de 5,000 m2 o más.

Además, se le aumenta el 50% de Sellos a toda transacción de inmuebles cuya valuación resulte igual o superior a $1M

“No es un grupo grandes de contribuyentes. Es gente con muchos recursos”, dijo Leone, quien calculó que ese paquete de aumentos suma una caja de $600 M al plan de Hábitat.

¿Hay riesgo de que el gobierno use esa caja para otros gastos? Si bien en el artículo 36 de la ley se especifica que es para contribuir al plan de hábitat, no hay reaseguro de que ocurra como pasó el año pasado con la obra pública, dónde los fondos asignados a la construcción provincial fueron a Rentas Generales para bancar el financiamiento operativo del gobierno y el sueldo de los estatales y por eso se pararon todas las obras.

Cuando punto biz le preguntó a Leone si cree que, en un año de elecciones, el aumento de impuestos tiene margen político de ser aprobado, estimó que sí “porque se trata de un cuerpo normativo para políticas de Habitat y no de una reforma tributaria”, pero reconoció que “ya hubo contactos con legisladores oficialistas, pero ninguno con opositores”.