Tira y afloja: dura negociación por los alquileres

Números más estrechos, mayores costos para producir, presión impositiva en alza y magros resultados en las últimas dos campañas en varias zonas por cuestiones climáticas. En ese combo está la explicación de lo que por estos días se observa en el mercado de alquileres: negociaciones atrasadas, bajas de entre el 10 y el 15% en los contratos que sí se cerraron y más casos que, a diferencia del ciclo pasado, dividen el pago en cuotas, no al contado, e incluyen la cancelación contra un porcentaje de la producción.

"Para nosotros hay una baja en los alquileres, en quintales, de 10 a 15% y la operación está cambiando. Lo que era con pago adelantado al contado ahora se celebra una parte al contado y con relación a determinados quintales a entregar. Se hacen más a riesgo", expresó Roberto Frenkel Santillán, vicepresidente de Bullrich Campos y presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR).

Frenkel Santillán apunta a que inclusive en la zona núcleo hay más casos que buscan incorporar el porcentaje. Por supuesto que en los mejores campos los dueños pretenden defender su contrato y, si convalidan una baja, que ésta no sea significativa. En cambio, en el NOA, que viene de dos campañas de cosechas malogradas, "prácticamente todo se hace a éxito, en porcentaje a pagar en el final" de la cosecha.

"En la zona núcleo agrícola, si bien han bajado un 10 a 15%, con uno o dos quintales al año, se trata de campos donde los dueños tienen ventaja y ahí se paga en quintales fijos. Pero se ha dividido la forma de pago. Se hace en dos o tres cuotas y queda una parte para el final de la campaña", indicó Emir Carrillo, de la firma Emir Carrillo & Asociados Inmuebles Rurales.

Carrillo contó que se está observando que el tomador del campo fija el precio con el valor de la soja a mayo de 2014, cuando antes se pagaba el precio que decía de la pizarra de Rosario.

"Se ve también la modalidad de que se comparte el riesgo. En la zona núcleo se da menos, pero sí en las regiones intermedias de la pampa húmeda, como el centro bonaerense o el oeste, donde si bien son zonas buenas, llevan más riesgo y éste se comparte", afirmó.

Juan José Madero (h), director de la división campos de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, opinó: "En la medida en que uno se va a zonas de menor potencial, más complejas, empiezan a jugar más las figuras mixtas, de porcentaje o una parte fija [del pago] y otra a porcentaje. El mismo porcentaje puede variar si, además, el propietario aporta insumos".

Madero señala que lo que se está registrando es un "mix entre arrendamiento y aparcería". Carrillo agrega: "Ambos contratos conviven".

Federico Nordheimer, de la inmobiliaria rural homónima, también coincide que hay cambios en "la metodología" de pago.

"Cuando se arregla a quintales fijos se paga gran parte a cosecha y algunos dan adelantos antes, pero esto no lo hace la mayoría. Muchos se están inclinando por contratos a porcentaje. Algunos a un porcentaje fijo, generalmente entre 25/35%, y otros hacen un porcentaje escalonado de acuerdo al rendimiento del cultivo", ilustró.

En materia de precios, campos de la zona núcleo que estaban en 20 quintales se negocian en 18 a 17. En el centro bonaerense, los que estaban en 12 o 13 quintales ahora se encuentran dos quintales menos. De igual modo, en el Oeste, los buenos establecimientos que rondaban 11 a 12 quintales en este ciclo se ubicarían en el rango de 8 a 10 quintales. En algunas zonas, como Tres Arroyos y San Cayetano, los valores tienden a mantenerse con 9 a 10 quintales. Carrillo consigna que eso ocurre porque, en su opinión, hubo una cosecha aceptable.

Se cerró casi la mitad de los contratos que se habían cerrado para esta época en 2012.

NEGOCIACIÓN

Madero destaca que el período de negociación de los contratos está más abierto. Y Nordheimer lo explica de la siguiente manera: "Antes se tenían que resolver más temprano [los contratos] por el tema de la siembra de la fina (trigo o cebada), pero como la intención de siembra en campos arrendados ha bajado mucho, los contratos de alquiler se están postergando un poco".

Carrillo amplió sobre la demora en las negociaciones. "Se han alargado los plazos para cerrar contratos. El año pasado a esta altura había 60% de los contratos cerrados y ahora estamos en el 30/35%", precisó Carrillo.

Marcos Lanusse, consultor, añade: "Las negociaciones están atrasadas. En tiempos normales para esta época ya hay muchos contratos cerrados, pero para la campaña 2013/14 las conversaciones vienen muy lentas, principalmente debido a las diferencias que hay en las posiciones que tienen la oferta y la demanda".

Si bien otros operadores dan precios, para Lanusse "es prematuro" hablar de ellos.

"Los contratos no se están cerrando todavía y creo que las conversaciones podrían extenderse hasta septiembre, por lo que creo que es prematuro hablar de precios", sostiene.

Lanusse advierte que los propietarios pretenden recibir lo mismo que la campaña anterior, mientras los inquilinos buscan bajar el costo del alquiler.